Главная | Оценка земельных участков при изъятии

Оценка земельных участков при изъятии


Удивительно, но факт! В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Одни занимаются выпуском распорядительных документов об изъятии, другие — оценкой и экспертизой, третьи осуществляют согласительные процедуры с владельцами , чье имущество подлежит изъятию, четвертые производят выплату компенсации. При этом разработка проектной документации осуществляется без детальной проработки условий и порядка компенсации за изымаемые объекты, расположенные на трассах проектируемых автомагистралей, что в конечном итоге приводит к резкому увеличению сроков вывода предприятий и, как следствие, увеличению сроков строительства объекта.

Существующая нормативно-правовая база, определяющая состав и порядок разработки проектной документации, также не предусматривает опережающую разработку проектной документации, позволяющей заблаговременно решать вопросы освобождения территории под строительство городских объектов.

Необходимо создать структуру, которая вмещала бы в себя все стадии — от осуществления контроля при разработке проектной документации до выплаты денежной компенсации. На это указывает и опыт других стран с развитой рыночной экономикой. В частности, в Германии в рамках муниципалитета существует должность комиссара по изъятию и освобождению территории для муниципальных нужд, курирующего процедуру изъятия от начала и до конца. Специфичность задач в области изъятия земель для муниципальных и федеральных нужд требует от оценочной организации особой подготовки.

Отличительной особенностью работ по оценке для целей изъятия земель для муниципальных или государственных нужд является глубокий юридический анализ правоустанавливающих документов и деятельности собственника в целом на изымаемом земельном участке, что требует от оценочной организации наличия высококвалифицированных юристов. Оценщику часто приходится определять рыночную стоимость объекта недвижимости , не подготовленного к сделке, без оформленного должным образом земельного участка, при отсутствии технической документации, при отказе собственника от сотрудничества с оценщиком по предоставлению информации об объекте оценки и проведению осмотра.

Часто в зону строительства дорог попадают объекты, которые выводить на рынок с целью продажи никому бы в голову не пришло. Ошибка оценщика в рамках анализа прав на объект оценки, принятие неправомерных допущений, манипулирование стоимостью может привести к достаточно серьезным последствиям, вплоть до уголовной ответственности не только самого оценщика, но и лиц, участвующих в сделке со стороны органов государственной власти.

Положительная экспертиза Экспертного совета СРО фактически не является гарантией достоверности выкупной цены в связи с тем, что, помимо рыночной стоимости, оценщик определяет размер упущенной выгоды, прочих убытков, обязательств перед третьими лицами, которые остаются за рамками отчета об оценке. Постановление Правительства РФ от К сожалению, обмен опытом в сфере оценки для изъятий земельных участков пока носит стихийный характер, однако подобные мероприятия в том числе с участием зарубежных коллег все-таки проводятся и встречают поддержку со стороны заказчиков подобных услуг.

Работа по оценке при изъятии земельных участков в других странах, в частности в Германии и Соединенных Штатах, является одной из наиболее высокооплачиваемых и почетных.

Ее удостаиваются уважаемые оценочные организации, имеющие соответствующий профессиональный опыт и положительную репутацию. Это связано с высоким уровнем ответственности, которую несет оценщик перед собственником, государством и обществом.

Удивительно, но факт! Первая группа считает, что земля является рыночным товаром, и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения.

Оценщик, по сути, выступает арбитром между государств ом и собственником, что требует от оценщика соблюдения высоких этических норм. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Сумма компенсации при изъятии надела

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд выкупная цена , сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков.

Удивительно, но факт! В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, т.

В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности, а во втором — об о государственных или муниципальных землях. То есть собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков.

Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков в этом вопросе оценщики часто путаются. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Таким образом, если собственник, арендатор или землепользователь согласен с предложенной ему компенсацией за его собственность или права на собственность, то никаких проблем не возникает и процедура соблюдается.

Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Удивительно, но факт! Если при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд конкретный изымаемый участок должен быть определен не менее чем за год до его фактического изъятия, то при реквизиции изъятие участка производится непосредственно после наступления чрезвычайных обстоятельств, что, следовательно, расширяет права государственных органов.

Традиционно убытки принято классифицировать на реальный ущерб и упущенную выгоду. Эта классификация нашла отражение и в российском законодательстве. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений. В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

Удивительно, но факт! Оценщики охотно берутся за выполнение подобных задач, но при этом подвергают себя огромному риску, особенно в условиях повышенной материальной ответственности оценщика по новому законодательству о переходе на саморегулирование.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением реальным или неизбежным в будущем наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, реальный ущерб включает: Виды убытков и их расчет Обычно убытки подразделяются на: Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы фактические и будущие , которые понес или понесет собственник земельного участка.

Этап 1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

Упущенная выгода — неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение. Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. Таким образом оценку проводят в следующей последовательности: Сначала определяют факторы, влияющие на цену цены участка и анализируют их влияние на расценки, учитывая корреляционный анализ и экспертную оценку.

После определяется продажная цена аналогичных участков. Цена аналога может быть скорректирована, учитывая выявленные отличия. На последнем этапе рассчитывают цену земли как среднестатистическую от скорректированных расценок аналогов.

Самыми важными факторами, которые способны повлиять на стоимость земли, являются физические параметры, то есть рельеф, форма и прочее, а также целевое предназначение и место нахождения надела. Помимо этого, учитывается наличие транспортной развязки и инфраструктуры.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Методика выделения часто используется специалистами для земли, на которой уже есть различные постройки в виде небольших дачных домиков или коттеджей. Цена на такой участок рассчитывается с помощью определения разницы между ценой единого объекта и любых разновидностей улучшений, созданных до получения новости о том, что земля будет изъята государством. Как определить компенсацию за упущенную выгоду?

Как говорилось выше, помимо компенсации за любые улучшения и постройки в пределах участка, который подлежит изъятию, его владелец может рассчитывать на получение выплат за упущенную выгоду.

Удивительно, но факт! Общая цена оценки земельного участка должна содержать разумное вознаграждение за изымаемый участок, независимо от желания или нежелания владельца с этим участком расставаться.

Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, то есть лиц, не являющихся собственниками участка , сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в зависимости от того, кем производится изъятие уплатить выкупную цену земельного участка п.

Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

Проекты по теме:

Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка. Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, то есть в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия с размером выкупной цены и т. Если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска.

При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка, возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений п.

Выкупная цена – справедливая компенсация

Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения прав постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок, об условиях его выкупа изъятия , а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, являются основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок при изъятии у собственника , либо прекращения права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что она представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий.

Определение величины убытков, возникающих при изъятии земельных участков Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех убытков, обусловленных изъятием земельного участка.

Удивительно, но факт! Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков.

В понятие убытков, согласно ст. В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. В соответствии со ст. Однако необходимо отметить, что эти статьи могут применяться к отношениям по прекращению прав на земельные участки, отличных от права собственности, не в полной мере.

В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, то есть им не возмещается стоимость изымаемых участков. Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности здании, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме.



Читайте также:

  • Страхование по ипотеке после получения собственности
  • Военная ипотека накопления 2017 год
  • Среднее причинение вреда здоровью ук рф